La sottoscrizione di un contratto preliminare consente di evitare la decadenza dalle agevolazioni I casa in caso rivendita della stessa nei cinque anni dall’acquisto?

maggio 2, 2022 3:58 pm

L’articolo 1 della Tariffa parte I del T.U. Imposta di registro D.P.R. 131/1986 alla Nota II bis comma 4 prevede che:
“In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonchè irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”

Viene quindi stabilito che qualora un soggetto rivenda la propria prima casa nei 5 anni dall’acquisto, ciò comporti la decadenza dalle agevolazioni godute, con obbligo di versare la differenza di imposta (2% prima casa / 9% seconda casa, se atto soggetto ad imposta di registro, 4% prima casa / 10% seconda casa, se atto soggetto ad IVA) ed altresì una sanzione del 30%, salvo proceda entro un anno all’acquisto di altra abitazione da adibire a propria abitazione principale.
Ed è proprio riguardo a questa ipotesi che la Corte di Cassazione nel testo dell’ordinanza n. 10562 del 1° aprile 2022, ha precisato che la decadenza dalla agevolazione “prima casa” non si evita con la stipula di un mero contratto preliminare di compravendita bensì è necessaria la conclusione di un contratto definitivo con il quale si acquisti il diritto di proprietà di un immobile, entro i termini di legge.
Occorre a tal proposito ricordare che la sottoscrizione di un contratto preliminare produce esclusivamente effetti obbligatori e non traslativi.
La Corte ci ricorda quindi che, quando il legislatore ha utilizzato l’espressione “proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale” come elemento per poter conservare le agevolazioni I casa, il rimando è inequivocabilmente ad un negozio definitivo con effetti traslativi, anche a titolo gratuito o anche riguardante una quota indivisa di un immobile (purchè di entità tale da garantire la concreta possibilità di disporre dell’immobile per adibirlo a propria abitazione) e non ad un negozio con meri effetti obbligatori.
Giova infine ricordare che nemmeno un contratto preliminare che preveda la consegna dell’immobile a fronte di pagamenti anticipati potrebbe evitare la decadenza di cui si scrive e ciò proprio perché il preliminare, anche se accompagnato dalla consegna, non ha effetti traslativi.
Sempre per lo stesso principio della assenza di effetti traslativi del preliminare, nel caso di rivendita nei 5 anni dall’acquisto di immobile non adibito ad abitazione principale per più della metà del tempo trascorso dall’acquisto alla data della vendita, la sottoscrizione di un preliminare non ha conseguenze fiscali in termini di plusvalenza a carico del venditore, poiché essa si genera solo, in presenza dei requisiti di legge, nel momento in cui viene sottoscritto un contratto definitivo.